1、高才通带动“新香港人”住房需求，小单位成首选​

自2023年香港推出“高端人才通行证计划”(简称“高才通”)以来，截至2025年8月，已有超12万名高才通过该计划获批来港，其中约70%选择在港长期工作和居住。这部分“新香港人”多为年轻专业人士，收入稳定但初到香港时更倾向于“先租后买”，且受预算和独居/小家庭居住需求影响，40㎡以下的小单位成为他们的首选。​

中原地产的租赁数据显示，2025年1-8月，通过高才通来港的人士租赁小单位的占比达65%，其中选择新界小单位的占比最高(42%)，其次是九龙(35%)和港岛(23%)。“新界小单位租金相对较低，且部分板块(如元朗、天水围)到市中心的通勤时间已缩短至30分钟以内，对初到香港的高才来说性价比更高。”中原地产高级区域经理陈志强表示。​

高才通人士的租赁需求不仅体现在“数量”上，还推动了租赁市场的“结构性变化”。以往香港租赁市场以本地居民为主，而现在高才通人士带来的“增量需求”，直接加剧了小单位租赁市场的“供不应求”——据差饷物业估价署统计，2025年8月香港小单位租赁空置率仅为1.8%，创下10年新低，空置率的持续走低进一步支撑了租金的上涨。​

2、跨境陪读家庭回流，小单位成“陪读刚需”​

除了高才通人士，跨境陪读家庭的租赁需求也为香港租赁市场注入了“强心剂”。随着内地与香港通关政策的持续放宽，2025年以来，选择来港就读中小学的内地学生数量同比增长25%，对应的跨境陪读家庭数量也大幅增加。这些陪读家庭多为“1家长+1学生”的小型家庭结构，对住房的需求集中在“近学校、小面积、低预算”，而新界、九龙的部分临校板块，恰好符合这一需求。​

以新界的元朗为例，该区域有多所香港知名中小学(如元朗官立中学、圣公会白约翰会督中学)，且租金较港岛、九龙核心区低30%-40%，成为陪读家庭的热门选择。数据显示，2025年1-8月，元朗板块因陪读需求租赁小单位的成交量同比增长38%，带动该板块小单位租金同比上涨20.5%，成为新界小单位租金上涨的“领头羊”。​

此外，陪读家庭的租赁需求还具有“季节性”特点，每年8-9月(新学年开学前)和1-2月(新学期开始前)都是陪读租赁的“旺季”，而2025年8月的租金上涨，也与新学年陪读家庭的集中租赁需求叠加有关，进一步放大了租金的上涨幅度。