1、租金稳步上涨：需求旺盛+供应短缺，支撑回报基础​

香港租金的稳步上涨，是租金回报率提升的核心支撑。一方面，随着香港旅游业、金融业的复苏，外来人口(包括外籍员工、内地来港人士)数量回升，带动租赁需求增长;另一方面，香港一手住宅供应以大户型、高端盘为主，中小型刚需户型供应短缺，导致二手租赁市场“供不应求”，推动租金上涨。​

差饷物业估价署数据显示，2025年10月香港私人住宅租金指数为185.6，较2024年10月的168.3上涨10.3%，其中中小型单位(40-70㎡)租金涨幅达12.5%，远超整体租金涨幅。海滨南岸、福群大楼等屋苑的租金之所以能快速上涨，正是因为其定位“中小型刚需单位”，契合当前租赁市场的主流需求。​

2、按揭利率稳定：低于租金回报率，形成“供平过租”空间​

当前香港的按揭利率环境，为“供平过租”提供了关键条件。自2024年下半年以来，香港主要银行的最优惠贷款利率(P)一直维持在5.75%-6%之间，按揭利率(P-2.5%至P-2%)稳定在3.25%-4%之间(实际执行利率多为3.5%-4%)，而34个高回报率屋苑的平均租金回报率已达4.8厘，显著高于按揭利率水平。​

这种“租金回报高于按揭成本”的差距，直接降低了投资客的持有成本。以一套市值400万港元的单位为例，首付30%(120万港元)，贷款280万港元，按按揭利率3.8%计算，每月还款约1.18万港元;若该单位月租1.3万港元，不仅能覆盖月供，还能每月额外获得1200港元收益，“正现金流”属性吸引了大量稳健型投资者。​

3、二手供应紧张：新增供应少，存量单位成“香饽饽”​

香港二手住宅市场的供应紧张，进一步放大了高回报率屋苑的投资价值。数据显示，2025年11月香港二手住宅待售量约3.2万宗，较2024年同期的4.1万宗下降22%，处于近3年来的低位。待售量减少的原因，一方面是业主对房价预期回升，“惜售”情绪浓厚;另一方面是新房市场以高端盘为主，刚需群体转向二手市场，进一步消耗存量供应。​

供应紧张之下，二手单位的“稀缺性”凸显，尤其是高回报率的中小型单位，成为投资客与刚需客争夺的焦点。中原地产分析师指出，“二手供应少+租金回报高，让这类单位兼具‘投资属性’和‘居住属性’，无论是收租还是自住都合适，自然吸引大量买家入手”。