一、成交概况

“瑜一·天海”(何文田站上盖项目)单位是第1座高层，实用面积589平方呎，两房连套房;景观为东南方俯瞰维多利亚港及鲤鱼门海峡，成交价为1956万港元，实用呎价≈3.32万港元，原业主是2022年以招标形式购入，当时作价约1850万港元，持货3年账面获利106万港元，升幅约6%。代理透露，买家原本计划租用同区海景单位，但考虑月租需3.5万-4万港元，且现楼供应有限，干脆转为购买，“一次性付款+即买即用”成为打动其入市的关键。

二、稀缺景观成溢价支点

“瑜一”系列共分三期，提供934伙，目前仅余不足80伙待售，其中面向维港的“天海”两房单位库存更少于10套。项目毗邻何文田港铁站，步行约4分钟，同时坐拥喇沙利道、靠背山及维港三重景观。差饷署数据显示，区内过去12个月仅约150宗5000万港元以下现楼录得海景，供应紧张成为价格支撑。

三、核心地段现楼受高端客青睐

资金层面，高净值买家倾向“看得见”的资产，现楼可即入住或放租，节省两年建筑期风险;税务层面，取消额外印花税(SSD)适用期三年后，投资者再入市无需顾虑转售限制;需求层面，高才通、投资移民计划新获批个案持续增加，市场估计可带来逾2000名潜在买家，对交通便捷兼拥景观的两房单位需求尤为殷切。

四、租金回报：海景两房稳站3.8厘

同面积同景观单位月租约3.8万港元，以最新成交价计算，租金回报率约2.9%，若计入印花税及杂费后，净回报仍达2.5%，优于同区非海景盘。代理预期，随着通关及商务活动恢复，今年底前海景两房租金有望升至4万港元，回报率将重回3厘水平。