一、柴湾“海德园”：未开先火，3000组查询点燃区域置业热情
柴湾作为港岛东传统居住区，近年来新盘供应稀缺，“海德园”的入市恰好填补了这一空白，尚未开放示范单位便已引发市场高度关注，成为近期香港新盘市场的“焦点项目”。
1、3000组查询创近期新高，区域稀缺性成核心吸引力
自“海德园”公布即将开放示范单位的消息以来，短短一周内，发展商便收到超3000组客户查询，日均查询量超400组，创下2025年四季度港岛东新盘查询量新高。从查询客户结构来看，本地刚需与改善群体占比超70%，另有约20%为跨境置业者(主要来自深圳、广州)，剩余10%为投资客。
查询热度居高不下，核心源于柴湾新盘的长期稀缺。数据显示，2023-2024年柴湾仅推出1个新盘项目，供应持续紧俏;而“海德园”作为2025年柴湾首个全新盘，规划有住宅单位约400伙，涵盖280-500平方呎的两至三房户型，恰好适配区域内刚需与刚改群体的需求。不少查询客户表示，“一直在柴湾居住，习惯了这里的生活氛围，之前苦于没有合适新盘，‘海德园’的出现终于有了置换机会”。
此外，项目的交通与配套优势也进一步推高热度。“海德园”距离港铁柴湾站很近;周边有柴湾广场、新都城中心等商业体，以及柴湾官立小学、中华基督教会桂华山中学等优质学校，生活便利性十足，成为吸引家庭客群的重要因素。
2、本周六开放示范单位，定价参考港岛同级新盘
据发展商透露，“海德园”将于本周六(12月6日)正式开放两个示范单位，分别为280平方呎两房户型(实用面积)与420平方呎三房户型(实用面积)，均采用现代简约风格装修，配备智能家居系统(如智能门锁、远程控光控温)与品牌家电，以贴合年轻购房者的居住需求。
定价方面，发展商明确表示将“参考港岛同级新盘定价”。目前港岛东同类新盘(如筲箕湾“东汇坊”、西湾河“海韵轩”)的折实均价约1.8-2.2万港元/呎，考虑到柴湾与这些区域的区位差异，市场预计“海德园”折实均价或在1.6-1.9万港元/呎之间，低于筲箕湾、西湾河新盘约10%-15%，具备一定性价比优势。
若按此定价测算，“海德园”280平方呎两房单位总价约448-532万港元，首付最低30%(约134.4-159.6万港元);420平方呎三房单位总价约672-798万港元，首付最低30%(约201.6-239.4万港元)，与柴湾二手楼价(约1.4-1.7万港元/呎)相比，新盘溢价可控，对追求“全新住宅+优质物业”的购房者吸引力显著。
发展商同时透露，若示范单位开放后市场反应持续热烈，计划于12月中旬正式启动首轮推售，首批推售单位约100伙，优先满足查询量较高的两房与小三房户型需求，并可能推出“首付分期”“赠送1年管理费”等优惠政策，进一步刺激成交。
二、油塘“柏景峰”：受火灾事故影响推售顺延，1.5万港元/呎定价仍具竞争力
与“海德园”的热度不同，油塘“柏景峰”则因外部意外事件打乱了推售节奏。原计划11月底推售的150伙单位，受此前油塘某工业大厦火灾事故影响，推售时间被迫顺延，具体推售日期尚未公布。不过其已公布的折实均价约1.5万港元/呎，在油塘乃至九龙东区域仍具备一定市场竞争力。
1、火灾事故致推售顺延，安全审查成首要考量
“柏景峰”原定于11月29日启动认筹，12月5日正式开售150伙单位(涵盖250-400平方呎的一至三房户型)，但11月25日油塘伟业街某工业大厦发生重大火灾，虽未波及“柏景峰”项目工地，但火灾引发的区域安全审查升级，导致项目部分前期准备工作(如消防验收、安全公示)被迫延迟。
发展商在声明中表示，“为配合区域安全审查要求，确保项目交付与居住安全，经慎重考虑后决定顺延‘柏景峰’的推售时间，待完成所有安全审查流程后，将第一时间公布新的推售计划”。据业内人士分析，此次顺延或导致推售时间推迟1-2周，预计最快12月中旬才能重启推售流程，可能会影响项目年末的销售业绩冲刺。
受推售顺延影响，部分原本有意向认购“柏景峰”的客户开始转向其他同区域新盘(如观塘“凯汇”、九龙湾“珑玺”)，但仍有约60%的意向客户表示“将继续等待，主要看好油塘的区位潜力与项目定价”，显示出项目对刚需群体的吸引力仍在。
2、折实均价1.5万港元/呎，刚需友好型定价成亮点
尽管推售顺延，“柏景峰”此前公布的折实均价约1.5万港元/呎，在九龙东刚需市场仍具备明显优势。对比同区域新盘：观塘“凯汇”折实均价约1.8万港元/呎，九龙湾“珑玺”折实均价约2.1万港元/呎，“柏景峰”的定价分别低16.7%、28.6%;即便与油塘二手楼价(约1.3-1.6万港元/呎)相比，新盘溢价也仅约6%-15%，远低于香港新盘平均20%-30%的溢价水平。
从户型与总价来看，“柏景峰”主打刚需友好型产品：250平方呎一房单位折实总价约375万港元，首付最低30%(约112.5万港元);320平方呎两房单位折实总价约480万港元，首付最低30%(约144万港元);400平方呎三房单位折实总价约600万港元，首付最低30%(约180万港元)。这样的总价区间，恰好契合香港年轻刚需群体(如刚入职的金融、科技行业从业者)的预算范围，成为项目吸引客户的核心亮点。
此外，“柏景峰”的区位潜力也为定价加分。项目距离港铁油塘站很近;周边规划有油塘海滨长廊(预计2026年建成)与油塘综合商业中心(预计2027年开业)，未来配套将进一步升级，长期增值潜力为刚需购房者提供了信心支撑。
