一、指数连升破纪录：十年新高近在咫尺​

香港特区政府差饷物业估价署的权威数据勾勒出租赁市场的火热图景：截至9月，私人住宅租金指数已攀升至200点，较2024年12月累计上涨4.78%，距离2019年8月200.1点的历史峰值仅差0.1点。这一数据标志着租金指数已连续10个月处于上升通道，创下近6年来的最高水平，市场普遍预测10月将正式突破历史关口，迎来新的里程碑。​

从区域表现看，租金上涨呈现“核心引领、外围跟进”的扩散态势。港岛核心区的湾仔、中环板块成为涨幅先锋，10月平均呎租达到55-65港元，较年初累计上涨12%，其中靠近港铁站的优质物业呎租甚至突破70港元。新界东的康城、大埔等新兴板块紧随其后，租金涨幅也达到8%-10%，反映出核心区租赁需求向周边外溢的明显趋势。更值得关注的是，地铁口房源空置率普遍低于3%，部分热门屋苑甚至出现“租盘上架即成交”的现象，供需失衡态势进一步加剧。​

二、回报率企稳回升：超八成物业“供平过租”​

租金的持续上涨直接驱动投资回报率进入上升通道，“买楼收租”的吸引力显著增强。美联物业数据显示，10月香港十大屋苑平均租金回报率已稳定在3.1–3.3厘，较2024年12月提升0.5-0.8个百分点，其中传统热门屋苑表现尤为亮眼：沙田第一城回报率达到4.35厘，美孚新村回报率升至4.16厘，较年初增幅均超10%，成为投资者布局的重点标的。​

更具市场意义的是“供平过租”现象的普及。中原地产对143个成份屋苑的监测显示，118个屋苑的租金回报率高于当前3.22%的H按息，意味着逾八成物业实现“月供成本低于租金收入”。这一格局的形成源于双重因素：一方面租金持续上涨推高收益端，另一方面H按实际利率已降至2.26%的低位，以500万港元按揭为例，每月供款较年初减少约3341港元，减幅达14.9%。这种“收益升、成本降”的组合效应，为投资者创造了稳定的正向现金流空间，显著改善了物业的投资属性。​

从单位类型看，中小型单位的回报率优势更为突出。数据显示，A类(小型单位)物业租金回报率已达3.7%，远超E类(大型豪宅)2.4%的水平，成为“供平过租”现象的主要载体。这类物业因总价适中、租赁需求旺盛，在康城新都城、日出康城等屋苑中，甚至出现租金回报率超4%的个案，进一步吸引长线投资者入市。