一、Q3推地“量减质精”：单幅用地聚焦九龙核心，570伙供应凸显区域稀缺性​

从此次公布的卖地计划来看，香港政府在2025/26年度Q3的住宅用地供应呈现“高度集中、规模精简”的特点，单幅用地的选址与可建规模，既反映出九龙核心区域土地资源的稀缺性，也暗含对市场需求的精准把控。​

1、选址九龙佐敦谷：核心区位奠定“优质供应”基础​

此次推出的唯一住宅用地位于九龙佐敦谷彩兴路，地处九龙城区与观塘区交界处，属于香港传统核心城区范围。该区域周边配套成熟，步行10分钟内可抵达港铁观塘线“彩虹站”，30分钟内可直达旺角、尖沙咀等商业核心区;周边分布有佐敦谷游乐场、基督教联合医院、九龙湾广场等生活配套，教育资源也较为丰富(如圣若瑟英文中学、九龙湾官立小学等)，无论是通勤便利性还是居住舒适度，都具备较高竞争力。​

从土地性质来看，该地块为“住宅(甲类)”用地，根据香港城市规划条例，“甲类住宅用地”允许建设中高密度住宅，容积率通常在5-7之间，结合地块面积推算，可建单位约570伙，户型大概率以中小型单位为主(预计40-70㎡区间占比超80%)，精准匹配香港刚需及刚改家庭的居住需求——这一户型定位，也与当前九龙核心区“小户型稀缺”的市场现状相契合，据中原地产数据显示，近一年九龙城区40-70㎡二手住宅成交均价约28万港元/㎡，且放盘量持续处于低位，此次570伙新供应的入市，或将缓解区域内刚需房源紧张的局面。​

2、570伙创年度最低：对比历史数据看推地“收缩”趋势​

横向对比2025/26年度前两季度及近三年同期推地量，Q3的570伙供应规模堪称“大幅收缩”。数据显示，2025/26年度Q1香港推出3幅住宅用地，可建单位约1800伙;Q2推出2幅住宅用地，可建单位约1200伙;而近三年Q3推地量均保持在“2-3幅用地、800-1500伙”区间，此次单幅570伙的供应，不仅较本年度前两季度减少超50%，也较近三年同期均值减少约35%，成为近三年来推地量最少的一季。​

推地量的收缩，一方面源于香港核心城区土地资源的日益稀缺——九龙、香港岛等传统核心区域可开发住宅用地已近饱和，新增用地多需通过旧区重建、填海等方式获取，开发周期长、成本高;另一方面，也与当前香港楼市的调整态势相关，据差饷物业估价署数据，2025年上半年香港私人住宅售价指数较去年同期下跌约5%，市场观望情绪升温，政府适度减少短期供地，也有“避免加剧市场供需失衡”的考量。​

二、政策配套：放宽停车场楼面豁免，降低发展商成本激活市场​

在减少推地量的同时，香港政府同步推出“放宽停车场楼面豁免”政策，这一配套措施被市场解读为“以政策让利换取发展商参与积极性”，旨在通过降低开发成本，提升单幅用地的吸引力，确保卖地计划顺利推进。​

根据新政策，此次推出的佐敦谷彩兴路住宅用地，以及未来推出的同类住宅用地，均可享受“地面两层停车场楼面面积全数豁免”的优惠——此前香港政府对住宅用地的停车场楼面豁免政策为“仅豁免地面一层”，且豁免面积不得超过总楼面面积的10%，此次调整后，地面两层停车场面积将不再计入地块的总可建楼面面积，相当于间接增加了住宅部分的可建空间，或降低发展商的单位开发成本。​

以佐敦谷地块为例，假设地块总可建楼面面积为3.5万平方米(按570伙、平均60㎡/伙测算)，若按此前政策，地面一层停车场(约2000㎡)需占用总楼面面积，调整后地面两层停车场(约4000㎡)全数豁免，发展商可将更多楼面面积用于建设住宅，或在不增加总楼面的情况下，减少停车场建设成本，间接提升项目利润空间。据香港地产建设商会测算，此次政策调整可使同类住宅用地的开发成本降低约8%-12%，对中小型发展商的吸引力尤为明显。​