一、地块核心参数：海景+地铁加持，稀缺性凸显​

启德2B4区地块位于启德新发展区沿海地带，占地面积约1.8公顷，可建楼面面积约80万平方呎，规划为私人住宅用途，且部分楼栋可享维多利亚港海景。地块紧邻规划中的地铁启德站，未来通车后30分钟内可直达中环、尖沙咀等核心商圈，交通便利性与景观资源兼备，是近年来启德片区少有的“双优”地块。​

地政总署数据显示，该地块吸引了恒地、新地、长实、会德丰、信和等9家知名房企提交标书，涵盖本地龙头与外资背景企业，竞争激烈程度远超今年前三季度其他地块(平均每块地获5-6份标书)。​

二、市场估值：118-135亿港元，每呎楼面地价1.5-1.7万港元​

根据中原地产、戴德梁行等机构测算，该地块估值区间为118-135亿港元，对应每呎楼面地价约1.5-1.7万港元。这一价格与2024年启德同片区地块相比，每呎地价上涨约8%-10%，主要因当前楼市回暖预期增强，且启德配套逐步成熟(如启德体育园已投入使用，商业综合体即将开业)，土地价值进一步提升。​

从成本倒推来看，若按每呎楼面地价1.7万港元计算，未来建成住宅售价需达每呎2.8-3.2万港元才能保证合理利润，与当前启德二手住宅每呎2.6-2.9万港元的价格基本持平，意味着开发商无需依赖“高价推盘”即可实现盈利，降低了后续销售压力。戴德梁行香港估值及专业顾问部主管黄盛恩指出，“该地块的估值合理，既反映了市场对启德的信心，也未脱离当前楼市基本面，预计中标价将落在估值中高位。”​

三、结果影响：10月25日揭晓，或成四季度楼市“风向标”​

该地块结果预计于10月25日公布，其成交价与中标房企将为四季度香港楼市提供重要参考。若中标价高于130亿港元(每呎超1.6万港元)，将进一步强化市场“回暖”预期，可能带动周边二手住宅业主提价;若成交价低于120亿港元，则可能反映部分开发商对后市仍持谨慎态度，需警惕短期市场波动。​

此外，中标房企的开发规划也值得关注。业内预计，该地块大概率将打造“中高端住宅+少量商业配套”项目，主力户型为50-100㎡两至三房，其中30%单位为海景房，定价将参考同区新盘(如恒地“启德湾畔”每呎售价2.9万港元)，预计2028年入市，届时将为启德片区新增约800-1000伙住宅供应。