一、核心区“韧性十足”：稀缺性筑牢价格防线

作为香港楼市的“压舱石”，港岛中西区、湾仔，九龙尖沙咀、油麻地等核心区域，始终保持着较强的价格韧性。数据显示，2023年至今，港岛核心区二手房均价波动幅度始终控制在5%以内，部分优质楼盘如中西区的“天汇”“晓庐”，即便在整体市场调整期，成交单价仍稳定在每平方呎2.5万至3万港元区间。

核心区房价坚挺的背后，是多重稀缺资源的叠加支撑。从地理位置来看，这些区域紧邻香港金融中心、商业核心区，无论是通勤至中环、尖沙咀等就业密集区，还是享受维多利亚港景观资源，均具备不可替代性;从配套设施而言，区域内汇聚了香港顶级的教育资源(如港岛的拔萃女书院、九龙的喇沙书院)、医疗资源(玛丽医院、伊利沙伯医院)以及商业配套(IFC、海港城)，满足高净值人群对生活品质的核心需求。此外，核心区土地供应极为有限，新建住宅项目稀缺，二手房成为市场主流，供需关系的相对平衡进一步巩固了价格基础。

二、新界外围“跌幅显著”：个别单位7年跌超54%

与核心区形成鲜明对比的是，新界屯门、荃湾等外围区域的二手房市场正经历“深度调整”。据香港地产中介机构统计，2017年至2024年的7年间，屯门、荃湾部分二手楼盘价格累计跌幅普遍超过30%，个别单位跌幅甚至突破50%，成为香港楼市调整幅度最大的区域。

以屯门“缇岸”小区为例，2017年该小区一套实用面积约400平方呎的一房单位，成交价格高达453万港元;而到2024年，同户型、同楼层的二手单位成交价格仅为208万港元，7年间价格累计下跌245万港元，跌幅达54%，几乎“腰斩”。类似的情况也出现在荃湾“愉景新城”“荃湾中心”等楼盘，部分两房单位价格从2017年的600万港元左右，跌至2024年的400万港元以下，跌幅超33%。

外围区域房价大幅下跌的原因并非单一。从供需端来看，近年来新界区域新建住宅项目集中供应，仅屯门、荃湾两地就有超过10个新盘入市，新增供应持续挤压二手房市场空间;从交通配套来看，尽管屯门、荃湾已接入港铁，但前往港岛、九龙核心区的通勤时间仍需40分钟以上，在远程办公需求减弱、通勤需求回升的背景下，区域吸引力进一步下降;从购房群体来看，外围区域的购房者多以首次置业的刚需群体为主，受香港经济波动、收入预期下降等因素影响，刚需群体的购房能力和意愿明显减弱，进一步加剧了房价下行压力。