一、澐璟：跑道头排“面宽”维港

由华润置地及保利置业合资发展的澐璟，位于启德跑道区最前排，与维港最窄处仅约300米，享有无遮挡海景。180°环回窗景，标准单位客厅窗面达11米，可同望港岛东、启德体育园及邮轮码头;分层大户，是次推出18套，实用面积1,388至1,825平方呎，全属四房三套连储物房;意向呎价，市场消息指发展商“软定价”约6万-6.5万港元，若落实，将刷新启德分区新高;示范单位，设于九龙站环球贸易广场，预约参观须资产证明不低于1,000万港元，反映目标客群为“超高净值”。

二、名日·九肚山：22套“压轴海景”一次过招标

另一边厢，九肚山传统豪宅带亦不甘示弱。由会德丰地产开发的“名日·九肚山”剩余最后22套，全数属海景资源最佳的第6、7座，7月15日起以每日招标形式“逐日截标”。户型分布三房连套房1,095平方呎10套;四房连双套1,420平方呎12套;私人电梯,大单位均配置一梯一户，私隐度与独立屋看齐;代理透露，同类型早前成交实用呎价约2.4万-2.6万港元，是次有机会上探2.8万港元;景观卖点，南向俯瞰沙田海及城门河，远眺港岛山脊线，夜间船灯与山影交错，属“山海双景”稀缺资源。九肚山过去两年只录零星成交，发展商一次过放尽海景货尾，明显想趁下半年豪宅旺季套现。

三、豪宅市况：供应潮背后“资金成本”压力

两项新盘同期加码，折射发展商普遍面对两大考量：利率高企，美联储备局年内降息预期由三次缩减至一次，资金成本仍站高位，快速回款可降低利息支出;竞争白热化，下半年还有港岛南岸“扬海”、山顶“Mount Nicholson”第3期等排队登场，“越早推售越能抢客”。不过，买家亦非“照单全收”。据代理行数据，6月逾5,000万港元一手豪宅注册量仅28宗，创五年同期新低;平均议价率则扩至5%-8%，显示“高净值客”同样精打细算。

四、后市展望：稀缺景观仍是“硬通货”

供应端：差饷物业估价署预计，2025年落成豪宅单位约2,140套，按年增18%，其中跑道区及九肚山占近四成;

需求端：高才通、投资移民计划新批个案持续上升，市场估计可带来额外1,500至2,000宗顶级购买需求;

价格端：银行加息周期近尾声，若第四季度美国启动降息，港元拆料同步回落，豪宅购买力或再度释放。