一、10月二手私宅注册量预计破4000宗，连续3个月回升
(一)注册量连升3月，市场活跃度显著提升
数据显示，自8月起，香港二手私宅注册量开始逐步回升，8月注册量约2800宗，9月增至3500宗左右，10月预计突破4000宗，实现“三连升”，且单月注册量创下2024年以来的次高位(仅次于1月的4200宗)。这一趋势表明，香港二手私宅市场的交易活跃度正在持续提升，买方入市意愿较此前明显增强。
从交易节奏来看，10月二手私宅市场呈现“上旬平稳、中下旬加速”的特点。上旬受国庆假期影响，市场交易相对清淡，日均注册量约120宗;进入中下旬后，随着开发商新盘推售节奏放缓、部分购房者转向二手房市场，日均注册量提升至150宗以上，月末最后一周甚至出现单日注册量超200宗的情况。中原地产研究部负责人表示，10月注册量的大幅回升，打破了此前市场对“二手交投低迷”的预期，为后续市场复苏注入了信心。
(二)多重因素推动注册量回升，刚需与置换需求成主力
10月二手私宅注册量的连续回升，是政策利好、市场预期改善与需求释放共同作用的结果。
从政策层面来看，香港政府此前推出的“优化二手住宅按揭政策”“降低二手房交易印花税”等措施逐步显效。例如，首套房买家按揭成数上限提高至90%，降低了购房首付门槛;二手房交易印花税针对刚需户型(实用面积70㎡以下)实施减半优惠，减少了交易成本，有效刺激了刚需群体入市。某中介机构调研显示，10月入市的二手买家的中，约60%为首次置业的刚需群体，政策利好对这部分群体的吸引力最为显著。
从市场预期来看，潜在房屋供应增加(截至9月底潜在供应达10.2万伙)缓解了购房者对“未来房源稀缺”的担忧，部分原本持观望态度的买家选择“择机入市”。同时，10月香港整体经济数据向好，失业率下降、居民收入预期改善，也增强了购房者的入市信心。
从需求结构来看，刚需需求与置换需求共同支撑起10月的交易放量。刚需群体主要集中在新界西、九龙东等区域，偏好实用面积40-60㎡的中小户型，这类房源总价相对较低，且租金回报率稳定，成为刚需买家的首选;置换需求则以“以小换大”“以旧换新”为主，部分业主出售小户型后，购入九龙、港岛核心区域的改善型房源，带动了中高端二手私宅的交易活跃度。
二、11月分区指数分化：港岛/九龙/新界西上涨，新界东高位回软
在10月交易放量的基础上，11月香港二手私宅分区指数呈现明显分化，核心区域与部分新兴区域持续上涨，而前期涨幅较大的区域则出现小幅回调。
(一)港岛、九龙、新界西指数上涨，核心区域与新兴区域表现亮眼
11月，港岛二手私宅分区指数按月上涨1.8%，九龙分区指数上涨4%，新界西分区指数上涨0.5%，三大区域均延续了此前的上涨态势，且涨幅较10月有所扩大。
港岛区域凭借“核心资源稀缺”的优势，成为分区指数上涨的“稳定器”。港岛作为香港的金融、商业与文化中心，优质教育资源、医疗资源与成熟商业配套高度集中，二手私宅尤其是中高端房源的需求始终保持稳定。11月，港岛中西区一套实用面积约80㎡的改善型房源，以1800万港元成交，较9月同户型房源成交价上涨约5%。中原地产数据显示，11月港岛二手私宅的议价空间进一步收窄至3%-5%，部分热门地段房源甚至出现“买家竞价”的情况，市场热度持续升温。
九龙区域则因“性价比优势”与“配套升级”，成为11月涨幅最大的区域。九龙区域连接港岛与新界，交通便利，且近年来基础设施建设不断推进，如九龙东“启德发展区”的商业综合体、学校陆续投入使用，进一步提升了区域吸引力。11月，九龙东二手私宅注册量占全港总量的25%，其中实用面积60-80㎡的改善型房源交易最为活跃，分区指数上涨4%，主要由这类房源的价格上涨带动。
新界西区域虽涨幅较小(0.5%)，但仍保持正向增长，主要依赖“刚需支撑”。新界西的元朗、屯门等区域，二手私宅均价相对较低(约1200-1500港元/平方尺)，且地铁线路(如屯马线)的贯通提升了通勤便利性，成为刚需群体的主要选择区域。11月，新界西实用面积40-50㎡的小户型房源成交占比达70%，这类房源的稳定交易支撑了分区指数的小幅上涨。
(二)新界东高位回软1%，前期涨幅较大区域进入调整期
与三大上涨区域形成对比的是，11月新界东二手私宅分区指数在高位回软1%，成为全港唯一出现指数下跌的区域。新界东的回落，主要源于“前期涨幅过大”与“供应增加”的双重影响。
从前期表现来看，新界东(尤其是沙田、大埔等区域)自2024年上半年起，二手私宅价格涨幅显著，截至10月，分区指数较年初上涨约12%，远超其他区域，部分房源存在“价格虚高”的情况。进入11月后，部分业主为锁定收益选择“高位放盘”，导致区域内二手私宅挂牌量增加约15%，供需关系从“供不应求”逐步转向“供需平衡”，价格出现小幅回调。
从房源类型来看，新界东回软主要集中在“大户型房源”。受市场预期变化影响，11月新界东实用面积100㎡以上的大户型房源成交周期延长至4-5个月，部分业主为加快成交，选择主动下调挂牌价，拉低了整体分区指数。例如，沙田区一套实用面积约120㎡的大户型房源，10月挂牌价为1600万港元，11月下调至1550万港元，降幅约3.1%。
中原地产分析师表示，新界东的小幅回软属于“高位调整”，并非市场转向的信号。当前区域内刚需型中小户型房源的交易仍保持稳定，仅大户型房源因前期涨幅较大出现调整，随着挂牌量逐步稳定，后续分区指数有望恢复平稳。
