一、地块规划：5.2公顷用地，可建120万呎楼面​

古洞北第7期用地位于新界古洞北新发展区中部，占地面积约5.2公顷，可建楼面面积约120万平方呎，规划以私人住宅为主，配套建设社区服务中心、幼儿园、公园等公共设施。地块紧邻北环线古洞站(预计2027年通车)，未来可直达九龙西、深圳北站，是北部都会区“铁路+住宅”开发模式的重要组成部分。​

发展局表示，该地块是古洞北新发展区今年推出的最大规模住宅用地，预计建成后可提供约1200-1500伙单位，其中70%为70㎡以下细单位，适配首置与年轻家庭需求。​

二、创新要求：15%单位“首置折价”，售价低于市价15%-20%​

与以往土地招标不同，此次古洞北地块首次纳入“首置折价”条款：要求中标财团须将不少于15%的单位(约180-225伙)以低于市价15%-20%的价格出售，且仅面向香港首置买家(无自有住房、过去3年无物业交易记录)，单套单位售价上限为800万港元。​

以古洞北当前二手住宅市价每呎1.8万港元计算，一套70㎡(约753平方呎)的单位原价约1355万港元，折价后售价可降至1084-1152万港元，若叠加首置按揭成数85%的优惠，买家首期仅需163-173万港元，较普通单位减少约34-43万港元，大幅降低首置门槛。​

中原地产住宅部总裁陈永杰认为，“这一政策是政府‘精准保障首置需求’的重要尝试，既避免了‘一刀切’的保障房模式，又通过市场机制为刚需提供优惠，预计未来将在北部都会区其他地块推广，逐步扩大首置住房供应。”​

三、市场反应：开发商兴趣浓厚，估值70亿港元​

尽管存在“首置折价”约束，但该地块仍吸引了多家房企关注。市场估值显示，该地块价值约70亿港元，对应每呎楼面地价约5800-6200港元，远低于启德地块，且古洞北作为北部都会区核心，未来升值潜力较大，开发商仍能获得合理利润。​

长实集团执行董事赵国雄表示，“古洞北的发展前景明确，‘首置折价’条款虽对利润有一定影响，但可通过规模开发与配套运营弥补，集团正积极研究投标方案。”业内预计，该地块将吸引6-8家房企投标，结果有望于11月中旬公布，2029年实现入伙。